【完全版】アパート外壁塗装の費用相場と最適な時期｜資産価値を高めて入居率を上げるための全知識
- 塗り替え専門店いろことば代表：盛合大翔
- 6月21日
- 読了時間: 17分
アパートの経営において、避けて通れない大規模修繕の一つが「外壁塗装」です。 「見た目はまだきれいだから、もう少し先でもいいのでは？」「数百万円もの出費になるから、できるだけ先延ばしにしたい……」そう考えてしまうオーナー様も少なくありません。
しかし、結論からお伝えすると、アパートの外壁塗装を適切なタイミングで行うことは
単なる「出費」ではなく、「空室対策」と「資産価値の維持・向上」を同時に実現するための重要な経営投資です。
本記事では、複数の一流塗装専門店や大手不動産オーナーズ向けプラットフォームの最新情報に基づき、アパート外壁塗装の費用相場、適切な塗り替え周期（劣化サイン）、工事の流れ、そしてコストを賢く抑えるコツまでを徹底解説します。
～目次～
【完全版】アパート外壁塗装の費用相場と最適な時期｜資産価値を高めて入居率を上げるための全知識
・① 建物の防水性を高め、構造体の腐食（雨漏り）を防ぐ
・② 入居率の向上・維持（空室対策）
・③ 資産価値の維持と売却（出口戦略）への好影響
・2-1. 【規模別】アパート外壁塗装の費用相場目安
・2-2. 塗料の種類ごとの単価と耐用年数
・2-3. 見積書を正しく読むための「費用内訳」
・① 共用通路、階段、ベランダ（バルコニー）が多い
・② 階数が高く、建物の形状が複雑
・③ サイディングの「シーリング目地」が多い
・④ 前回塗装からの期間が空きすぎて、劣化が激しい
・⑤ 周辺環境（狭小地、隣家との距離）
・サイン①：チョーキング（白亜化現象）
・サイン②：ひび割れ（クラック）
・サイン③：コケ・藻・カビの発生
・サイン④：シーリング（コーキング）のひび割れ・破断
・サイン⑤：外壁の色あせ・変色
・サイン⑥：塗膜の剥がれ・膨れ
・① 「外壁」と「屋根」の塗装工事を同時に行う
・② 自社施工の「地域密着型・塗装専門店」に直接依頼する
・③ 複数の優良業者から「相見積もり」を取り寄せる
・④ 自治体の「環境配慮型リフォーム補助金・助成金」を活用する
・⑤ 適切な火災保険の適用（風災被害がある場合）
・適切な外壁塗装で、安定したアパート経営を
1.なぜアパートの外壁塗装が必要なのか？3つの決定的な理由
アパートの外壁塗装には数百万円規模の大きな費用がかかるため、本当に必要か迷うのは
当然のことです。
しかし、塗装を怠ると最終的にはそれ以上の莫大な損失を被ることになります。外壁塗装がアパート経営に不可欠な理由は、主に以下の3点に集約されます。
① 建物の防水性を高め、構造体の腐食（雨漏り）を防ぐ
外壁塗装の最も重要な役割は、美観を整えることではなく「建物の防水性を維持すること」です。
外壁材自体（サイディングやモルタル）には、実はそれほど高い防水性はありません。表面に施された「塗膜（とまく）」が傘の役割を果たすことで、雨水の侵入を防いでいます。 塗膜が劣化して雨水が内部に侵入すると、木造アパートであれば柱や土台の木材が腐食し、鉄骨アパートであれば鉄骨がサビて強度が著しく低下します。
最悪の場合、雨漏りが発生し、外壁材そのものの張り替えが必要になって修繕費用が2倍以上に跳ね上がるケースも少なくありません。
② 入居率の向上・維持（空室対策）
賃貸物件を探しているユーザーが、内見時やポータルサイト（SUUMOやHOME'Sなど）で最も重視する要素の一つが「物件の外観（見た目）」です。
どれだけ内装がリフォームされていて綺麗でも、外壁がひび割れていたり、コケや雨だれで汚れていたりすると、「管理が行き届いていない古い物件」という第一印象を与えてしまい、内見の選択肢から外されてしまいます。
定期的に外壁塗装を行い、トレンドに合わせたスタイリッシュな色使いや清潔感のある外観を維持することは、競合物件との差別化につながり、入居率アップや家賃下落の防止に直結します。
③ 資産価値の維持と売却（出口戦略）への好影響
アパートは大切な収益資産です。適切なメンテナンスが行われている物件は、将来的に物件を売却（出口戦略）する際にも、建物評価額が下がりにくく、買い手が見つかりやすくなります。
逆に、修繕を放置して構造体にダメージがある物件は、売却時に大幅な値引きを要求されるか、買い手がつかないリスクが高まります。
2.【規模別・塗料別】アパート外壁塗装の費用相場と内訳
アパートの外壁塗装は、戸建て住宅と比べて建物の規模が大きく、共用階段や通路など塗装箇所が多いため、費用が高額になります。まずは、世帯数や坪数に応じた一般的な
「総額相場」の目安を押さえましょう。
2-1. 【規模別】アパート外壁塗装の費用相場目安
建物規模（世帯数・坪数） | 外壁面積の目安 | 費用相場の目安（屋根塗装含む） |
2階建て・4世帯（約30坪） | 約120〜150㎡ | 約80万〜150万円 |
2階建て・6〜8世帯（約60坪） | 約250〜300㎡ | 約150万〜250万円 |
2階建て・10〜12世帯（約100坪） | 約400〜500㎡ | 約200万〜400万円 |
3階建て・大型アパート（100坪以上） | 500㎡〜 | 約350万〜600万円〜 |
※上記は一般的なシリコン系・フッ素系塗料を使用した場合の目安です。建物の形状や劣化状況、屋根塗装や防水工事の有無によって金額は変動します。
2-2. 塗料の種類ごとの単価と耐用年数
外壁塗装の費用を左右する最大の要因が「塗料選び」です。塗料は種類によって、1㎡あたりの単価と、次の塗り替えまでの「耐用年数」が大きく異なります。
アクリル系塗料
単価：1,500〜1,800円/㎡
耐用年数：5〜7年
特徴：価格は最安ですが、耐久性が低いため、現在のアパート修繕ではほとんど使われません。
ウレタン系塗料
単価：1,800〜2,200円/㎡
耐用年数：8〜10年
特徴：密着性が高く費用も手頃ですが、次の修繕周期が早く訪れるため長期的なコスパは微妙です。
シリコン系塗料 ★一番人気
単価：2,000〜3,000円/㎡
耐用年数：10〜13年
特徴：価格と耐久性のバランスが最も良く、アパート外壁塗装における現在のスタンダード（主流）です。
フッ素系塗料
単価：3,500〜4,500円/㎡
耐用年数：15〜20年
特徴：高価格ですが非常に長持ちします。足場を組む回数を減らしたい長期保有目的のオーナーに最適です。
無機塗料（または遮熱・高耐候性塗料）
単価：4,500〜5,500円/㎡
耐用年数：20〜25年
特徴：最高クラスの耐久性を誇り、紫外線による劣化に非常に強い塗料です。
2-3. 見積書を正しく読むための「費用内訳」
塗装業者から提示される見積書には、様々な項目が記載されています。「一式」としか書かれていない業者は避け、以下の内訳がしっかりと明記されているか確認しましょう。
仮設足場費用（約15%〜20%）
職人が安全に、かつ高品質な作業を行うために必須の足場です。飛散防止ネットも含め、1㎡あたり800〜1,200円程度が相場です。
高圧洗浄（約5%）
塗装前に、外壁に付着したコケ、汚れ、古い塗膜を強力な水圧で洗い落とす工程です。これを怠ると、新しい塗料がすぐに剥がれてしまいます。
下地処理・補修費用（約10%〜15%）
ひび割れ（クラック）の穴埋めや、サイディング目地の「シーリング（コーキング）」の打ち替え費用です。実は、塗料の性能よりもこの下地処理の丁寧さが、塗装全体の寿命を左右します。
塗料代＋人件費（塗装工事本体）（約40%〜50%）
「下塗り」「中塗り」「上塗り」の計3回塗りが基本です。それぞれの使用塗料名や塗布面積（㎡）が明記されているかチェックしてください。
諸経費（約5%〜10%）
廃材処分費や、現場管理費、車両駐車代などが含まれます。
3.アパート外壁塗装の費用が高くなってしまう「5つの理由」
インターネットの相場よりも、実際の見積りが高くなってしまうケースがあります。それにはアパート特有の以下のような構造や条件が関係しています。
① 共用通路、階段、ベランダ（バルコニー）が多い
戸建てと違い、アパートには入居者様が通行する「共用通路」や「外階段」があります。
これらの鉄部（サビ止め＋塗装）や、床面の防水工事（長尺シート防水やウレタン防水）の面積が広ければ広いほど、塗装箇所の追加として費用が加算されます。
② 階数が高く、建物の形状が複雑
3階建てのアパートや、凹凸が多くデザイナーズ物件のように複雑な形状をしているアパートは、足場の設置面積が広くなり、作業効率も下がるため、足場代や人件費が高くなります。
③ サイディングの「シーリング目地」が多い
近年主流のサイディング外壁の場合、板と板の間にゴム状の「シーリング（コーキング）」が施されています。
このシーリングが劣化している場合、既存のものを撤去して新しく打ち替える「打ち替え工法」が必要となり、目地の総延長（メートル数）が長いほど費用がかさみます。
④ 前回塗装からの期間が空きすぎて、劣化が激しい
前回の塗装から15年以上経過しており、外壁に無数のひび割れや、雨漏りの初期症状、外壁材の爆裂（内部結露などによる割れ）が見られる場合、塗装を塗る前の「下地補修」に膨大な手間と材料が必要になるため、工事費が高騰します。
⑤ 周辺環境（狭小地、隣家との距離）
隣の建物との距離が極端に狭い場合、足場を組むのに特殊な技術や小回りの利く資材が必要になったり、塗料の飛散防止対策を徹底しなければならなかったりするため、人件費や養生費が高くなることがあります。
4.【要注意】今すぐ塗装を検討すべき「6つの劣化サイン」
アパートの外壁塗装を行う周期は、一般的に「10年〜15年に1度」が目安と言われています。しかし、これはあくまで目安であり、実際にはアパートの立地条件（日当たり、湿気、塩害など）によって劣化の進行具合は異なります。 以下の症状がアパートの外壁に見られたら、それは「建物からのSOS」であり、塗装を検討すべきタイミングです。
サイン①：チョーキング（白亜化現象）
外壁に触れたときに、手にチョークのような白い粉がつく現象です。
これは、紫外線や雨風によって塗料の中の樹脂が分解され、顔料が粉となって表面に出てきている状態です。塗膜の防水効果が完全に切れている証拠であるため、放置すると雨水が外壁材に染み込み始めます。
サイン②：ひび割れ（クラック）
モルタル外壁やサイディングの表面に亀裂が入る現象です。
髪の毛ほどの細いひび（ヘアクラック）であれば緊急性は低いですが、幅0.3mm以上の深いひび（構造クラック）がある場合は、そこから大量の雨水が建物内部へ侵入するため、早期の補修と塗装が必要です。
サイン③：コケ・藻・カビの発生
日当たりの悪い北側の外壁や、湿気の多い場所に多く見られます。
塗膜の防カビ・防藻性が低下し、外壁材が常に湿気を含んでいる状態（水はけが悪い状態）を意味します。建物の美観を著しく損ねるため、入居希望者への印象も最悪になります。
サイン④：シーリング（コーキング）のひび割れ・破断
サイディング外壁の目地や、窓サッシまわりのゴム部分が硬化してひび割れたり、隙間ができたり（破断）している状態です。シーリングの劣化は、アパート内部への雨水侵入の最大の原因となります。
サイン⑤：外壁の色あせ・変色
劣化の初期段階です。まだ急いで塗装する必要はありませんが、物件の「見た目（美観）」が悪くなり始めているサインですので、今後の修繕計画（予算確保）を立て始める目安になります。
サイン⑥：塗膜の剥がれ・膨れ
外壁の塗膜がペラペラと剥がれたり、ぷっくりと膨らんだりしている状態です。下地と塗膜の密着性が完全に失われており、外壁材がむき出しになっています。この状態を放置すると、外壁材自体がふやけて崩落する危険性があります。
5.アパート外壁塗装の期間と着工から完工までの流れ
アパートの外壁塗装にかかる期間は、建物の規模にもよりますが、一般的に「2週間〜4週間（約14日〜30日）」程度です。戸建て（約10〜14日）よりも工程が多く、入居者様の生活への配慮が必要なため、長めの期間が設定されます。
基本的な施工手順は以下の通りです。
現地調査・見積り・仕様決定 業者がアパート全体の劣化状況を診断し、最適な塗料や補修方法を提案します。
入居者様・近隣住民への挨拶と告知（着工の1週間〜前日） 非常に重要な工程です。洗濯物の干せない日や、工事の騒音・臭いが発生する旨を書面と直接訪問で伝えます。
足場仮設・飛散防止ネットの設置（1〜2日目） 大きな音が出るため、事前の告知が欠かせません。
高圧洗浄（3日目） 建物の頭から足元まで一気に洗い流します。この日は入居者様に窓を完全に閉めていただく必要があります。
下地処理・補修・シーリング工事（4〜7日目） ひび割れを埋め、サイディングの目地シーリングを打ち替えます。
養生作業（8〜9日目） 窓やドア、エアコンの室外機など、塗料がついてはいけない部分をビニールやテープで保護します。
塗装工事（下塗り・中塗り・上塗り）（10〜18日目）
下塗り：下地と塗料を接着させる接着剤の役割。
中塗り・上塗り：選んだ塗料を2回塗り重ね、既定の膜厚を確保します。
付帯部塗装（19〜22日目） 雨樋、破風板、軒天、共用階段の鉄部など、外壁以外の部分を丁寧に塗装します。
自主検査・オーナー様の立ち会い検査（23〜24日目） 塗り残しや手直しがないか、業者とオーナー様で最終確認を行います。
足場解体・周辺清掃（25〜26日目） 足場を撤去し、周囲を綺麗に清掃してすべての工事が完了（お引渡し）となります。
6.アパートオーナーが実践すべき！修繕費用を賢く抑える5つのコツ
数百万円という高額な外壁塗装の費用。少しでも安く、かつ高品質に抑えるために、オーナー様が実践できる具体的なテクニックを5つ紹介します。
① 「外壁」と「屋根」の塗装工事を同時に行う
最も効果的なコスト削減方法は、外壁塗装と同時に「屋根塗装（または屋上防水）」を行うことです。
外壁と屋根、別々に工事をすると、その都度「足場代（約15〜30万円）」が二重にかかってしまいます。同じ足場を有効活用して一度にまとめて工事を終わらせることで、将来的なトータルメンテナンスコストを数十万円単位で浮かせることができます。
② 自社施工の「地域密着型・塗装専門店」に直接依頼する
アパートを建てたハウスメーカーや、大手の管理会社に塗装を依頼すると、彼らが直接工事をするわけではなく、下請け・孫請けの塗装業者に丸投げすることになります。
そのため、中間マージン（紹介料・管理費）が20%〜40%ほど上乗せされ、見積り金額が非常に高くなります。 技術力があり、自社で職人を抱えている地元の「外壁塗装専門店」に
直接発注（直販・直施工）することで、中間マージンを完全にカットし、同じ品質の工事をはるかに安く抑えることが可能です。
③ 複数の優良業者から「相見積もり」を取り寄せる
1社だけの見積りで決めてしまうのは非常に危険です。必ず2〜3社の塗装専門店から「相見積もり」を取りましょう。
金額の比較だけでなく、「塗料の名称が具体的に書かれているか」「平米数が正確に計算されているか」「下地処理の方法が明記されているか」を比較することで、悪徳業者を見抜き、適正価格で工事をしてくれる誠実な業者を見つけることができます。
④ 自治体の「環境配慮型リフォーム補助金・助成金」を活用する
多くの自治体（市区町村）では、アパートの価値向上や省エネ化を支援するため、リフォームに対する助成金制度を設けています。
特に、「遮熱塗料」や「断熱塗料」を使用した外壁・屋根塗装を行う場合、「省エネリフォーム補助金」の対象となり、工事費用の10%〜20%（上限10万〜50万円程度）が国や自治体から支給されるケースがあります。
必ず着工前に、アパートがある地域の役所のホームページ等で確認しましょう。
⑤ 適切な火災保険の適用（風災被害がある場合）
もし、台風や雹（ひょう）、大雪などの自然災害によって、アパートの外壁が破損したり、屋根がズレたり、雨樋が変形したりしている場合、オーナー様が加入している「火災保険（風災・雹災・雪災特約）」を申請することで、修繕費用の一部（または全額）が保険金で賄える可能性があります。
現地調査の際に、災害による被害がないか業者に一緒にチェックしてもらうと良いでしょう。
7. 失敗しないアパート外壁塗装の「業者選び」5つのチェックポイント
アパート塗装の成功は、業者選びで9割が決まります。戸建てとは異なり、多数の入居者様の生活を守りながら工事を進める必要があるため、以下のような「アパート施工の実績と
配慮」ができる業者を選ばなければなりません。
チェック1：アパートやマンションの施工実績が豊富か 戸建て専門の業者では、入居者対応や大規模な足場架設のノウハウが不足している場合があります。ホームページ等で実際の集合住宅の施工事例を確認しましょう。
チェック2：見積書に「一式表記」が多くないか 「外壁塗装 一式 〇〇円」という見積もりを出す業者は、手抜き工事（回数を減らす、塗料を薄めるなど）をされても文句が言えなくなります。施工面積（㎡）や塗料メーカー名、型番がすべて明記されているか確認してください。
チェック3：入居者様へのサポート・配慮が徹底しているか 「洗濯物情報（今日は干せるか、干せないか）」を毎日掲示板や各戸へのポスティングで知らせてくれるか、臭いの少ない「水性塗料」の提案をしてくれるかなど、入居者様のクレームを出さない仕組みを持っているかどうかが重要です。
チェック4：保証制度とアフターフォローが明確か 「塗ったら終わり」ではなく、万が一施工不良で塗膜が剥がれてきた場合に、最長10年などの「自社保証書」や「メーカー連名保証書」を発行してくれるか、定期点検に来てくれるかを確認しましょう。
チェック5：一級建築施工管理技士や一級塗装技能士が在籍しているか 国家資格を持ったプロの技術者が現場を管理・施工しているかどうかは、信頼性を測る大きな物差しになります。
郡山市・須賀川市の外壁塗装・屋根塗装なら、地域密着の私たちにお任せください。
無理な勧誘は一切ありません。まずはプロの診断で、今の状態を正確に知ることから始め
ましょう。
まとめ：適切な外壁塗装で、安定したアパート経営を
アパートの外壁塗装は、一見すると高額なコストのように感じられますが、長期的には以下のような莫大なメリットをオーナー様にもたらします。
雨漏りなどの致命的なトラブルを防ぎ、将来の突発的な大修繕費を予防する。
新築時の美観や最新のトレンドカラーを取り戻し、入居率と家賃相場を維持する。
建物の寿命を延ばし、大切な資産としての売却価値（利回り評価）を高める。
「まだ大丈夫だろう」という油断が、のちに数倍の修繕費用となって返ってくるのが不動産経営の恐ろしさです。築10年を過ぎているアパートや、外壁にチョーキング、ひび割れが見られる場合は、まずは信頼できる地元の外壁塗装専門店に「無料の現地診断（状態チェック）」を依頼することから始めてみてください。
適切なタイミングでの正しい投資こそが、あなたの満室経営と大切な資産を次の10年、20年先へと守る確かな第一歩となります。
お問い合わせ・ご相談
「自分の家の壁にひびがあるけれど、どんな処理が必要？」「他社の見積書に下地処理の記載がないけれど大丈夫？」といった疑問・不安をお持ちの方は、ぜひお気軽にご相談ください。外壁診断士・施工管理技士などの有資格者が、あなたのお住まいを細かくチェックし
最適なメンテナンスプランをご提案いたします。
塗り替え専門店いろことば
はじめまして。
塗り替え専門店いろことば 代表の盛合 大翔(もりあいひろと)と申します。この度は
数ある業者の中から当社のホームページをご覧いただき、誠にありがとうございます。
当社の始まりは元請け会社からお仕事を貰う【下請け】からスタートしました。
毎月、毎月、数をこなす事だけに必死で手抜きの指示があれば指示通り。もはや共犯と言われても否定出来ませんでした。【なんとかこの環境から抜け出さないと終わってしまう】
そのように考えるようになりガムシャラに挑戦し続けました。
その結果、お客様から直接ご依頼をいただく。この答えに落ち着く事が出来ました。
自分たちの技術と提案を惜しみなくお客様にご提案出来る。熱量も情熱も天と地の差があります。その結果今では、【あんたに頼んで良かった。】【こんなに綺麗になるんだね。】とお褒めのお言葉までいただけるようになりました。
【塗り替え専門店いろことば】 お花にも花言葉という言葉があるようにご自宅を塗装する【色】にもそれぞれ意味合いや効果があると言います。 一棟一棟のご自宅に綺麗な命を宿せるようこの名としておりますここまで長文をお読みいただき誠に有難うございました。 ～塗り替え専門店いろことば 代表 盛合大翔～
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